새해에는 주택 관련 정책도 변화를 맞을 것 같다. 취득세 감면 등은 연말에 종료되고 주택을 1년이내 팔아도 양도소득세를 기본세율로 적용하는 법안이 새해부터 시행된다.
여기에 새정부 들어 그동안 미뤄왔던 정책들이 새로 추진될 가능성도 있어 부동산시장에 크고 작은 영향을 줄 것으로 부동산업계에서는 전망하고 있는 모양이다.
지난 9월 24일부터 시행된 취득세 추가 감면 혜택은 올해로 종료됐고, 현재는 주택가격을 기준으로 9억원 이하의 취득세율 1%, 9억 - 12억 2%, 12억원 초과 3% 취득세율을 적용하고 있다.
박근혜 대통령 당선인이 9억원 이하 주택의 취득세율 2%에서 1%로 낮추고 9억원 초과 주택에 대해서도 4%에서 2 - 3%로 감면하는 내용을 공약으로 내세운 만큼 부동산업계도 변화가 있을 것으로 기대할 것이다.
지금까지 부동산 정책을 보면 주택의 경우 # 양도소득세 중과폐지, # 양도세 공제, # 시세차익에만 세금 납부, # 미분양 아파트 구입시 5년간 양도세 면제, # 취득세 추가 감면, # 계약일로부터 매도시까지 발생한 차익에 대해 세금 없음, # 1년미만 보유주택을 양도할 경우 40% 단일세율, # 2년내 양도할 경우 6 - 38%의 기본세율로 전환, # 분양권 현행대로 1년내 50%, # 2년내 40%, # 중과세율 적용 이러한 범주안에서만 돌고 돌면서 문제가 발생할 때만 땜질식 처방으로 일관해 왔다.
결론적으로 말해서 이런 땜질정책으로는 근본적인 해결책이 되지 못한다는 것이 필자의 견해다. 아름다운 정원에 한 그루의 나무가 보기 흉하게 비스듬이 기울어져 있다고 하자. 그 나무를 뿌리 채 뽑아서 다시 심어야지 나무가지만 자른다고 해서 그 나무가 똑바로 설수는 없다.
1990년까지 싱가포르 이광요 수상은 토지의 85% 이상을 정부가 매입, 국유화 하여 다양한 평수와 양질의 아파트를 대량으로 지어 무주택 서민들에게 아주 싼 가격으로 공급했다. 가족수에 따라 평수를 분양하고 가족 수가 증가하면 다시 큰 평수로 이사하도록 했다.
집을 살 형편이 못되는 직장인에게는 봉급에서 조금씩 갚아 나가도록 해서 아파트를 먼저 공급했다. 이런 주택정책으로 누구나 쉽게 내 집을 마련할 수 있었다. 돈 많은 부유층은 아파트를 몇 채든지 가질 수 있지만 과중한 세금 부담으로 웬만한 부자가 아니면 여러 채 가질 수 없게 만들었다. 투기근절을 위해서였다.
이런 부동산 정책으로 이광요 수상은 국민들에게 박수갈채 받았고, 이를 토대로 장기집권의 텃밭을 마련했지만 삶이 편하기 때문에 누구도 그에게 독재자라고 비난하지 않았다. 우리나라로서는 꿈도 꾸기 어려운 주택정책이었다.
지금까지 정부가 제대로 된 주택정책 하나 내놓지 못한 이유는 서민들에게 맞춰진 정책이 아니라 부동산을 많이 가진 재력가나 권력가에게 맞춰진 정책이기 때문이었다. 전매 제한과 같은 규제, 분양가 상한제와 같은 가격규제, 재건축 규제와 같은 규제, 양도소득세나 보유세와 같은 정책에만 회전놀이를 하고 있다. 이런 땜질처방은 무주택 서민들에게는 무주택이라는 고달픔만 안겨 주었다.
우선 정부는 올바른 정책 철학을 구현할 수 있는 장기정책 수단을 갖추어야 한다. 정권이 바뀔 때마다 처방을 내놓았지만 정권이 바뀌고 시장상황이 변한다고 해서 바뀌면 안되는 것이 장기 주택정책이다. 주택정책에는 국민의 가슴에 와 닿는 획기적인 정책을 내놓아야 한다. 올바른 정책철학을 갖추지 못하면 마치 갈 곳을 잃은 채 표류하는 배처럼 그때 그때 문제가 되는 현상에만 집착하는 대중요법이 되기 쉽다.
올바른 정책 철학이란 특별한 것이 아니다. 헨리 조지(henry george 19세기 후반 미국의 경제학자로서 토지공개념의 사고로 알려져 있다)의 용어로 표현하면 경제법칙과 도덕법칙이 동시에 부합되는 정책 마련을 해야 한다는 것이다.
현대 경제학의 용어로 표현하면 효율성과 공평성을 동시에 높일 수 있는 정책을 실시해야 한다는 것이다. 역대 대통령 가운데 부동산 정책에 큰 과오를 범한 사람은 노태우였다. 하루가 지나면 주택가격이 폭등하자 돈을 가진 사람은 부동산에 투자하여 떼돈을 벌었고, 하루가 지나면 올리는 전세값에 세입자들은 피를 말렸다.
이런 부동산정책은 지금 거품으로 나타나 서울의 경우 20년이 넘은 12평의 고물 아파트가 2 - 3억원을 홋가한다. 이렇게 비싼 가격으로는 서민들의 내집 마련은 그림의 떡일뿐이다. 이런 폐단을 제거할려면 과감한 주택정책이 나와야 한다. 우선 주택을 재산증식 개념이 아닌 거주의 개념(소비재)으로 봐야 한다.
그러기 위해서는 처음 주택을 구매하는 사람에게만 취득세와 등록세를 부과하고그 후부터는 일정한 규모 이하의 주택을 거래할 때에는 취득세, 등록세를 없애고, 미국의 중고차 거래처럼 무세금으로 자유롭게 매매할 수 있도록 해야 한다. 투기근절을 위해 주택을 여러 채 가질수록 세금 누진율을 크게 높혀 많이 가질수록 손해 보도록 법적 제도적 장치도 마련해야 한다.
정부는 국유지에 다양한 평수의 아파트를 지어 무주택 서민이나 직장인들에게 먼저 아파트를 주고 소득에서 조금씩 받도록 해야 한다. 이를 악용하지 못하도록 제도적 장치도 마련돼야 한다. 주택은 투기대상이 아니라 필요한 사람이 자유롭게 팔고 살 수 있어야 부동산 경기가 활성화 된다.
가격이 너무 비싸고 세금도 많으니 사고 싶어도 살 수 없고 팔고 싶어도 팔기가 쉽지 않다. 아파트는 취득세, 등록세 몇 푼 깍아 준다고 쉽게 살 수 있는 물건이 아니다. 주택도 일반 상품처럼 부과세만 내고 자유롭게 매매하도록 해야 한다. 투기를 근절하면서도 무주택자는 부담없이 누구나 쉽게 거래할 수 있는 획기적인 주택정책이 나와야 한다.
지금처럼 그때 그때 문제가 되는 현상에만 집착하는 대중요법은 근본 해결책이 될 수 없다 ‘필요하지 않는 것을 많이 가진 사회는 병든 사회다’라고 말한 로버트, 존(한국명 안광훈) 신부의 말이 실감난다. 병든 부동산을 누가 살린단 말인가?
